Będzie łatwiej o kredyt hipoteczny?

Komisja Nadzoru Finansowego sygnalizuje możliwość liberalizacji polityki kredytowej w segmencie kredytów hipotecznych. Oczywiście, o powrocie do sytuacji z lat 2006-2007 nie ma co marzyć, ale wszystko wskazuje, że w najbliższych miesiącach przeciętnie zarabiającym Polakom będzie nieco łatwiej zadłużyć się na mieszkanie. Zwłaszcza, że cały czas możliwe są obniżki stóp procentowych, a marże banków ustabilizowały się.

Liberalizacja, o czym warto pamiętać, dotyczyć ma wyłącznie kredytów w polskiej walucie.

Na czym ma polegać zmiana?

Komisja Nadzoru zrezygnuje z nakładania na banki takich samych ograniczeń (wprowadzonych w rekomendacjach). Jeśli zapowiedzi staną się faktem, bank będzie samodzielnie mógł określać, jak ma w jego przypadku wyglądać dopuszczalny poziom relacji „długu do dochodu”, czyli – jaką część dochodu mogą zabierać miesięcznie raty zobowiązań kredytowych klienta. Od 2011 roku, zgodnie z rekomendacją T, miesięczne raty kredytów w przypadku osób zarabiających nie więcej niż średnia krajowa mogą wynosić – maksymalnie – połowę dochodu. W przypadku klientów zamożniejszych, próg ten określony jest na 65 proc. dochodu. Przywilej samodzielnego regulowania tej kwestii mają jednak otrzymać tylko niektóre banki – dobrze zarządzające ryzykiem, mające wysoką płynność i odpowiednio skapitalizowane.

Co więcej, prawdopodobnie zniknie również, wprowadzony rekomendacją S w 2012 roku oblig liczenia zdolności kredytowej klientów dla maksymalnego okresu 25 lat spłaty kredytu. Właśnie to rozwiązanie w najbardziej bolesny sposób uderzyło w klientów, bo drastycznie obniżyło zdolność kredytową. Trudniej dostępne stały się również większe kwoty kredytów: eksperci szacują, że wydłużenie okresu spłaty o 5 lat to niemal 7 proc. większa kwota kredytu, dostępna dla klientów posiadających zdolność kredytową.

Oczywiście, nie wiadomo dokładnie w jakim stopniu KNF ostatecznie zrealizuje swoje zapowiedzi, ani kiedy to się stanie. Nie wiadomo też, jak banki podejdą do możliwości zliberalizowania polityki kredytowej. Z analizy danych dotyczących kredytów wynika, że banki wzięły sobie „do serca” zalecenia KNF – w połowie 2011 roku średnia zdolność kredytowa klientów o identycznych parametrach (dochód, wielkość rodziny, zobowiązania kredytowe) przy staraniach o kredyt hipoteczny była o 10 proc. wyższa niż w 2012 roku. W jednej z analiz, przeprowadzanych cyklicznie przez Open Finance obliczono np., że maksymalna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny nie mającej innych zobowiązań kredytowych, z dochodem 6 tys. zł netto i 10 proc. wkładem własnym w lipcu 2012 roku wynosiła 482 tys. zł. Rok wcześniej – prawie 537 tys. zł. Na zdolność kredytową klientów miała również oczywiście wpływ podwyżka stóp procentowych z 4,5 do 4,75 proc. Czy planowana przez RPP obniżka stóp procentowych (mówi się nawet o 1 pkt proc.) przyniesie efekt odwrotny i da początek odwróceniu trendu i zwiększaniu się zdolności kredytowej klientów?

Wyhamowanie akcji kredytowej na rynku kredytów hipotecznych pociągnęło za sobą spadek cen mieszkań. Według danych Związku Banków Polskich w niektórych miastach ceny osiągnęły już poziom z II kwartału 2007 r. Mniej niż w połowie 2007 r. wynosi średnia cena m.kw. mieszkania w Warszawie – 7,4 tys. zł (to o 1,4 tys. zł mniej niż na początku 2008 roku). We średnio m.kw. kosztował niecałe 5,5 tys. zł (6,6 tys. zł na przełomie 2007/2008). W Gdańsku za m. kw. trzeba zapłacić średnio niecałe 5,4 tys. zł a w najdroższym momencie – w I kw. 2008 r. cena wynosiła 6,3 tys. zł.

Jednak spadek cen mieszkań w żaden sposób nie przełożył się na zwiększenie dostępności kredytów. W pierwszych miesiącach 2013 roku banki udzieliły o wiele mniej kredytów hipotecznych niż rok wcześniej. Po wejściu w życie obu rekomendacji szanse na kredyt hipoteczny straciły zarówno rodziny liczące na przynajmniej 3-pokojowe mieszkanie, a dysponujące dochodem niższym niż dwie średnie krajowe, jak i single polujące na małe mieszkania, ale mające niewielkie dochody.

Stopka autorska: zdolność kredytowa – http://www.forum-kredytowe.pl/f125/zdolnosc-kredytowa-kalkulator-obliczanie-zdolnosci-kredytowej-42722.html